Пермский рынок коммерческой недвижимости опирается на федеральных и внутренних инвесторов, торговые центры борются за арендатора, а бизнес мигрирует из офиса в офис
Начало года выдалось тяжелым. Участники рынка не решались давать прогнозы даже на три ближайших месяца. Арендаторы запрашивали снижение ставок, а собственники сокращали издержки за счет энергосберегающих технологий и экономили на уборке. Затем, в мае-июне, сделки по недвижимости практически остановились, риэлторы ушли в затяжные переговоры. Если бы не ритейл, который активно ищет помещения в 250-600 кв. м по всему краю, рынок коммерческой недвижимости пережил бы полную стагнацию. При этом наравне с федеральными сетями активизировались и местные: торговая сеть «Семья» активно ищет помещения до 1 тыс. кв. м.
Своя выгода
По данным аналитического центра «Медиана», средняя ставка аренды торговой недвижимости в июле составила 696 руб. за кв. м (–1,74% к июню). Наибольшую долю предложений составляют помещения до 100 кв. м и с диапазоном цен 750-1000 руб. за метр. Средняя цена выставленного на продажу торгового помещения зафиксирована на уровне 67,16 тыс. руб. и впервые выросла с начала года на 1,99% (на 3,45% по отношению к июню).
Впрочем, как пояснила руководитель центра продаж коммерческой недвижимости ЦН «Перспектива» Юлия ПРОТАСОВА, во время переговоров покупатель практически в два раза занижает цену. При этом
разбег цен в Перми очень большой: от 40 до 90 тыс. руб. Вокруг гипера «Семья» недвижимость продают за 70-90 тыс. руб. за «квадрат».
Наравне с земельными участками для крупных ТРК всегда будет востребован стрит-ритейл, уверен менеджер «Перспективы». В данный момент есть свободные участки на Иве-2, по шоссе Космонавтов, ведутся переговоры с крупным ритейлером на участок по ул. Спешилова. Базу стрит-ритейла пополнила торговая недвижимость сети «Добрыня» в Перми и Краснокамске.
Битва ТРК
Эксперты отмечают, что Пермь пока уступает по показателю обеспеченности торговыми площадями, но уже близка к насыщению. Так, по данным отдела исследований рынка CBRE, на середину года он составлял 166 кв. м на 1 тыс. жителей. По информации компании M1 Solutions, этот показатель находится на уровне 350 кв. м (в Москве – 422 кв. м на 1 тыс. чел., среднеевропейский показатель – 450-600 кв. м).
Тем не менее, ожидается крупная битва ТРК за арендатора.
– Управляющие компании ТЦ, как правило, привлекают к себе федеральные сетевые компании, – комментирует гендиректор ПТДН Илья ПЕРМЯКОВ. – При благоприятной экономической обстановке все площади ТЦ были бы заняты, но сейчас существенно упал спрос со стороны таких сетей. Не лучше идут дела и у местных предпринимателей, дозаполнявших торговый центр. Поэтому новые ТЦ столкнулись с проблемой заполнения площадей, а те, что уже работают, с удержанием арендаторов.
По мнению Ильи Пермякова, наступил момент конкуренции торговых центров, и победит тот, кто правильно спланировал помещения, правильно подобрал пул арендаторов и продумал парковочные места.
Для удержания арендаторов нужно показывать высокий стабильный поток платежеспособных клиентов, как по писанному сообщили «ПО» в управляющей компании «ЭКС». Для этого «ЭКС» проводит ряд маркетинговых мероприятий – распродажи, сезонные акции, розыгрыши, мероприятия для детей, «шопинг со стилистом»: «Мы повысили активность в соцсетях, добавили привлекательности в маркетинговые мероприятия. Это позволило в некоторые месяцы показать посещаемость выше, чем год назад».
Провинция консервативна
Продавцы электроники и бытовой техники, бывшие якорными арендаторами ТЦ, активно развивают интернет-торговлю. Однако электронная коммерция пока не оказывает сильного влияния на региональные рынки коммерческой недвижимости.
– Онлайн-торговля – это мультиканальность, которой ритейлеры стараются охватить более широкий круг потребителей, – поделился мнением старший консультант отдела исследований рынка CBRE Россия Максим ПАЛТ. – Но такая торговля за пределами столиц не настолько зрелая, чтобы оказывать прямое влияние на торговую недвижимость. Объем продаж в Интернете пока несоизмерим с оборотом розничной торговли.
– Не вижу, чтобы какие-то компании полностью ушли в Интернет, но уверен, что за этим будущее, – говорит Илья Пермяков. – Тогда площади займут другие бизнесы. Может, как в двухтысячные годы производственные здания перестраивались в торговые, сейчас бизнес-центры будут перестраиваться под производственные цеха.
Евгений ИВАНЧЕНКО, директор по капстроительству компании «Юлмарт Девелопмент»:
– Рынок торговой недвижимости Пермского края насыщен предложением как в стрит-ритейле, так и в торговых комплексах. Рынок коммерческой недвижимости начал свой рост еще в 2007 году, особо активный период пришелся на 2013-2014 гг.
За прошлый год в Перми введено более 200 тыс. кв. м торговых площадей. Всего же насыщенность качественными торговыми площадями находится на уровне 350 кв. м на 1 тыс. чел. Сегодня экономические условия способствуют тому, что многие федеральные сети стремятся зайти на рынки городов-миллионников. Пермский рынок так же привлекателен: X5 Retail Group открыл первый гипермаркет «Карусель», возвращается модный ритейлер Mango, «Магнит» запустил распределительный центр, «Лента» расширила свое присутствие до двух гипермаркетов, OBI строит гипермаркет.
КОММЕНТАРИИ
Марат МАНАСЯН, гендиректор компании M1 Solutions:
– Рынок торговой недвижимости Пермского края испытывает профицит предложения со стороны девелоперов, особенно это ощущается в стрит-ритейле. Сегодня в городе функционирует несколько качественных ТЦ. Арендаторы предпочитают занимать торговые площади именно в них, из-за высокой проходимости. При этом важно отметить, что в Перми практически не остается участков для крупных ТЦ, которые бы соответствовали всем требованиям – отличная локация, доступное подключение к сетям, незначительный уровень конкуренции. Стала нарождаться новая тенденция – развитие ТЦ районного масштаба площадью 5-10 тыс. кв. м. При качественно продуманной концепции такие центры будут развиваться, поскольку спрос на базовые товары никогда не исчезает.
Анастасия ГИЛЕВА, управляющий пермским операционным офисом «Абсолют Банка»:
– О рынке коммерческой недвижимости в Перми можно составить мнение и по тому, что происходит с коммерческой ипотекой. По сравнению со II полугодием 2014-го, в I полугодии 2015-го в «Абсолют Банке» не уменьшилось количество заявок на коммерческую недвижимость, а даже увеличилось на 20%. Недвижимость в Перми и крае существенно дешевеет, и сейчас выгодно инвестировать в квадратные метры. Да, ставки по ипотечным кредитам на коммерческую недвижимость выше, чем по кредитам на жилье, но общее снижение цен в какой-то степени компенсирует эту разницу.
Максим ПАЛТ, старший консультант отдела исследований рынка CBRE Россия:
– Строительство ТЦ в Перми началось еще в 2004-м, поэтому большая часть объектов начинает устаревать. Рынок торговой недвижимости Перми среди городов-миллионников уступает по показателю обеспеченности торговыми площадями. На сегодня он составляет 166 кв. м на 1 тыс. чел. Для сравнения, в Москве – 422 кв. м, а среднеевропейский показатель доходит до 600. Дефицит качественных торговых площадей привел к тому, что количество брендов составляет всего порядка 20% от представленных в России. Такая низкая конкуренция оставляет много места для нового девелопмента, поэтому интерес к Перми остается стабильно высоким.
