Так сейчас выглядит строительная площадка «Т-СитиСтрой»
Тема обманутых дольщиков продолжается, нет ей конца и, похоже, никогда не будет.
В списках краевого министерства строительства значится 238 обманутых дольщиков Первого Пермского микрорайона (ППМ), которые заплатили за будущие квартиры по 1,5-3 млн руб. и более. Но есть и другие дольщики, которые тоже находятся в подвешенном состоянии: ни квартиры, ни денег.
Дольщики и покупатели
Напомним, осенью 2012 года федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства провел торги на право пятилетней аренды земельного участка в Лобаново площадью 28,3 га. Победителем стало ООО «КамСтройИнвест». В июне 2013 года эта компания-застройщик получила разрешение на возведение I очереди из двенадцати трехэтажных домов с 515 квартирами эконом-класса общей площадью около 35 тыс. кв. м. Сдача жилья планировалась на 31 августа 2015 года, но несколько раз откладывалась. Решением Арбитражного суда Пермского края от 31 июля 2017 года ООО «КамСтройИнвест» признано банкротом. А дольщики остались ни с чем.
С точки зрения законодательной власти, выход вроде бы есть.
Алексей ДЕМКИН, депутат Пермской городской думы:
– За последние 6-7 лет, как депутаты думы занимаются вопросами обманутых дольщиков, мы пришли к выводу, что ЖСК – единственная легитимная конструкция, которая позволяет гражданам организоваться и не упустить объект, чтобы он в дальнейшем в процедуре банкротства не реализовывался с молотка, и пайщики не получили потом «по копейке». Почему люди против – тоже объяснимо: они уже заплатили, и теперь через ЖСК им вновь придется доплатить за строительство.
Если мы даже начнем подводить нормативно-правовую базу под это, то федеральная антимонопольная служба сразу это оспорит, потому что на территории РФ для всех субъектов предпринимательства должны быть одинаковые условия.
В то же время, я вижу, как компании, имеющие не пермские корни, вполне успешно здесь строят.
Успешно или нет, но дольщикам, пайщикам, которые сегодня оказались в такой ситуации, по большому счету, всё равно. Компания «Классик», например, – бесспорно, авторитетный застройщик. Тем не менее, и от этой конторы уже пострадали люди. Зайти в Пермский регион компании с учетом пожеланий антимонопольной службы запретить никто не может, но вот контролировать ее на местном уровне стоит.
– На сегодня законодателями предприняты серьезные шаги. И те изменения, которые внесены в 214-й федеральный закон, в принципе, скоро поставят крест на долевом строительстве. Мы через 2-3 года окажемся в ситуации, когда привлекать денежные средства дольщиков будет невозможно. А возможно будет строительство с привлечением застройщиком кредитного ресурса и в дальнейшем – продажи готовой квартиры, – продолжает Алексей Демкин.
Количество застройщиков уменьшится
Для застройщика это, безусловно, менее выгодно, нежели привлечение средств дольщиков. Потому что любой кредит, фигурально говоря, стоит денег. С другой стороны, принимая законы, внося поправки, кажется, что государство заботится о безопасности людей и их средств. Вот только как это скажется на цене квартиры, которая из-за кредитных обязательств застройщика точно вырастет, законодатели говорить пока не очень хотят. Но то, что цена однозначно увеличится, не отрицает никто.
Наталья ТРУШНИКОВА, дольщик Первого Пермского микрорайона:
– Если поправки в 214-й федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» будут приняты, то цена квадратного метра вырастет. Застройщики вынуждены будут поднимать цены, и спрос в этом случае снизится. Это однозначно.
– Если бы у вас возникла такая ситуация, когда квартира не сдана, а вы должны будете выплатить ее полную стоимость, что бы вы сделали?
– Я и оказалась в такой ситуации! Выплатила полную стоимость: вложила часть своих накопленных денег, часть вложила по ипотеке.
– А законы?
– 214-й федеральный закон действует с конца 2004 года. За это время количество обманутых дольщиков выросло в разы. И, согласно поправкам этого года, застройщик, если у него будут деньги, сам себя объявить банкротом не сможет. Он вынужден будет строить. В некотором смысле, это страховка для нас. Но параллельно возникает вопрос: а найдется ли застройщик?
– То есть строить будут меньше?
– Конечно. Застройщику нужно будет где-то кредитоваться. А если кредит не дадут? Может возникнуть ситуация, когда застройщиков станет в разы меньше.
Шансов никаких
Список домов, которые начали строиться на деньги дольщиков, но не были сданы вовремя (или рискуют не сдаться вообще), растет чуть ли не с каждым днем.
– В прошлом году летом мы купили квартиры трем жильцам строящегося дома в Кондратово на месте бывшего тепличного комбината у застройщика ООО «Т-СитиСтрой», – рассказывает специалист по недвижимости Агентства «Этажи» Елена КОРЯКОВЦЕВА. – Срок сдачи объекта застройщик определил конкретно – IV квартал 2018 года. Но в течение года стройка фактически так и не началась. Строители забили сваи, и на этом всё закончилось. Летом этого года клиенты забеспокоились. Рядом строится комплекс «Медовый» от «СтройПанельКомплекта», там всё в порядке, здание возведено, осталась только отделка.
Мы стали звонить в «Т-Сити». Первый наш звонок был в мае, нам ответили, что беспокоиться нечего. Мы стали углубляться в проблему, и первое, что нас насторожило, – «Т-Сити» стало снижать цены на квартиры. Скажем, самая маленькая «однушка» в 16,4 «квадрата» первоначально, в 2016 году, стоила 680 тыс., а сейчас – 500 тыс., причем за планировку большей площади.
Опять стали звонить в «Т-Сити». Нам снова ответили, что беспокоиться не стоит. Мы попросили вернуть деньги. Одна из покупателей вложила материнский капитал, другая, пенсионерка, даже продала дом и вложила 300 тысяч... Нам отказали.
Дольщики получили письменный ответ от генерального директора «Т-Сити-Строя» Н. БОНДАРЕНКО (исх. № 210 от 03.08.2017), в котором говорится, что «срок для сдачи квартир не нарушен, обязательства выполняются добросовестно, и срок передачи квартир собственникам – 30.04.2019».
– Дольщики подали заявление в стройнадзор с просьбой провести проверку деятельности застройщика: строится дом, или строительство остановлено. Им ответили, что проверка будет произведена согласно очередности, 18 октября. На все письма руководство «Т-Сити» отписывается, что есть, мол, еще полтора года. Но через полтора года там ловить будет нечего!
Юристы говорят, что если получится сейчас доказать, что дольщиков действительно обманули, то еще будет шанс вернуть деньги. Но если застройщика признают банкротом, то шансов не останется никаких.
– А что говорит закон?
– Поправки к ФЗ-214 начали действовать с 2017 года, а наша стройка началась с 2016-го. И деньги дольщиков застрахованы только с этого года. И я не знаю, есть ли выход из этой ситуации. Дольщики подали исковое заявление в суд, но как всё сложится, неизвестно.
Не всегда виноват застройщик
Затянулась ситуация и с домами ООО «Истомин» в Перми. В настоящее время построены 3 трехэтажных многоквартирных дома: 2 в микрорайоне Водники и 1 на площади Восстания. Четвертый дом готов на 80%.
Застройщик Игорь ИСТОМИН считает, что нельзя перекладывать всю ответственность за проблемы дольщиков на девелоперов:
– Застройщики нередко попадают в ситуации, когда сдача дома в эксплуатацию от них не зависит. На строительство могут повлиять чиновники, ресурсники и правоохранительные органы. К примеру, газовики выдали нам техусловие, в котором «забыли» указать одно требование СНиП, а при получении справки о выполнении техусловий, необходимой для сдачи дома, это требование всплыло. Я отказался решать вопрос с помощью денег. Итог – отсутствие возможности сдать дом в эксплуатацию, проживание нескольких десятков семей в неотапливаемом доме более полутора лет.
В Мотовилихинском районе чиновники согласовывают документацию для получения разрешения на строительство, потом отзывают согласование. Жалобы в прокуратуру бесполезны. Приходится делать экспертизу о готовности дома, регистрировать собственность, вводить в эксплуатацию дом через суд. Правоохранительные органы парализуют всю деятельность: изымают документацию, добиваются ареста земельных участков, имущества. Из-за наложенных арестов отсутствует возможность реализации активов и привлечения инвестиций для достройки дома. Замкнутый круг.
Когда все процессы с получением разрешений и технологическим подключением непрозрачны, то допускается любое толкование, смена позиции, коррупция. На дольщиках всё это сказывается не лучшим образом.
Остается добавить, что пока недостроенные или не сданные в эксплуатацию дома остаются незаселенными, они медленно, но верно становятся непригодными для проживания. Так, обследование всех двенадцати домов ППМ, проведенное этим летом, показало, что один находится в аварийном состоянии и два – в ограниченно работоспособном.
КСТАТИ
Новые поправки к ФЗ № 214 предъявляют очень высокие требования к строительным компаниям. Чтобы иметь возможность привлекать деньги граждан, застройщик должен приобрести или взять в аренду участок земли, согласовать строительство и получить на него разрешение, опубликовать на своем сайте декларацию проекта. С 2017 г. требования к девелоперу еще более ужесточились. Он должен иметь уставный капитал не менее 2,5 млн руб., если суммарная площадь строящихся объектов не превышает 1,5 тыс. кв. м. При этом в законе установлена прогрессивная система: чем больше площадь объектов, тем выше уставный капитал.
Девелопер не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства, не должен присутствовать в реестре недобросовестных поставщиков и участников по земельным аукционам. Наконец, задолженность по налогам не должна превышать 25% всех его активов.
