ПЕРМСКИЙ ОБОЗРЕВАТЕЛЬ | Брюзжание рынка

Нельзя сказать, что жилье подорожало. Просто рынок ворчит, из-за того что не развивается.

Новостройки, особенно элитные, в Перми не пользуются спросом. Да и строят в Перми очень немного. Поэтому спрос на вторичку растет, и продавцы жилья не преминули воспользоваться этим. В результате цена предложения выросла.

В ценовых лидерах – «вторичка» в центре

В сегменте жилой недвижимости по-прежнему наблюдается приоритетный спрос на жилье эконом-класса – небольшие площади и стоимость не более 1 млн 700 тыс. руб. При этом, по данным Группы компаний «Перспектива», за 2011 год произошел рост на 11% цены квадратного метра вторичного жилья, сейчас его средняя стоимость составляет 46,8 тыс. руб. По словам Станислава ЦВИРКО, директора департамента жилой недвижимости компании «Перспектива», одна из возможных причин – отложенный спрос, так как в 2000 и 2010 годах спрос на эконом-жилье был ниже. В сфере новостроек также отмечен рост 5,9%, средняя стоимость квадратного метра составляет 40 тыс. руб. И по ценам на вторичное жилье, и на новостройки лидирует Ленинский р-н Перми, где стоимость квадратного метра выше средней на 35 и 20% соответственно.

Станислав Цвирко отметил развитие новых микрорайонов, начавшееся в пик кризиса 2008 года. В 2011 году сформировались такие микрорайоны, как Новый город, Боровики: «По сути, на их развитие повлиял кризис, и это одна из позитивных составляющих, потому что застройщики обратили внимание на те площадки, которые были не столь дорогостоящими. Соответственно, эти площадки были освоены, и сейчас уже сформировались новые жилые микрорайоны, которые состоят из новостроек. На сегодняшний день они оборудованы детскими площадками, парковками.

Крупные населенные пункты (Добрянка, Березники, Краснокамск, Полазна) также рассматривались девелоперскими структурами, там осуществлялись крупные инвестиционные проекты. И практически во всех подобных городах появились новостройки».

На сегодня застройщикам выдано более 50 разрешений на строительство жилых домов – по площади это более 1 млн кв. метров. Но больше половины выданных разрешений пока не реализуются. Крупные застройщики заняли выжидательную позицию, смотрят на конъюнктуру рынка и пока не строят. Но, по словам Станислава Цвирко, потенциал есть, выделены площадки, и если будет позитивно развиваться экономика, площадки будут осваиваться.

За 130 миллионов?! Не нужно!

Как сообщила Надежда ШЕЛОМЕНЦЕВА, директор департамента загородной недвижимости компании «Перспектива», спрос на дома премиум-класса в Перми вырос. Количество таких предложений также возросло. Связано это с тем, что собственники меняют место жительства. Но даже для покупки элитного жилья в Перми существует предел стоимости – 30 млн руб. Найти клиентов на недвижимость свыше этой стоимости очень сложно, а предложения есть аж до 130 млн руб.

Кроме того, на рынке загородной недвижимости произошла резкая поляризация спроса: помимо элитного жилья, высоким спросом пользуется и жилье эконом-класса. Наиболее эффективно реализуются размежеванные земельные участки с подведенными к ним коммуникациями. Но при этом за прошедший год не было сдано ни одного поселка с развитой инфраструктурой.

Коллизии торговли

В Перми, по данным компании «Перспектива», доля инвестиций в торговую недвижимость выросла с 4 до 36%. Но в связи с тем, что новых коммерческих площадок в городе почти нет, большинство сделок проходило на рынке вторичной недвижимости. При этом, как сообщил Игорь ГОЛУБЕВ, директор департамента коммерческой недвижимости компании «Перспектива», количество покупателей было в разы больше, чем количество тех объектов, которые бы устраивали данных инвесторов.

Дело в том, что у покупателей коммерческой недвижимости (для организации торговых площадок) в приоритете площади, расположенные на первом этаже домов магистральных улиц, с отдельным входом. А таких площадей все меньше и меньше. При появлении предложения на рынке вторичной недвижимости такая площадь покупается или арендуется сразу, строительство же новой недвижимости с такими возможностями практически не ведется.

Прогнозируя цены на недвижимость в 2012 году, представители «Перспективы» отметили, что рост цен будет сопоставим с темпами годовой инфляции: «Итоги президентских выборов 2012 года уже не являются загадкой для иностранных и российских инвесторов, поэтому сюрпризов в этой сфере не будет», – отметили эксперты компании.

комментарии
Алексей АГАФОНОВ, ведущий специалист по продажам ООО «Пермское агентство недвижимости»:

– Рост цен на вторичное жилье, скорее всего, связан с отсутствием полноценного предложения по рынку первичного жилья. На каком-то этапе количество вводимого жилья резко снизилось, это было связано с общей экономической ситуацией в стране, кризис коснулся и этой отрасли. И из заявленного объема земельных участков по разрешению на строительство, выданному администрацией города, реально в стройку вошла только треть предприятий. В связи с этим, предложение по первичному жилью было существенно ограничено. По Перми объем вводимого в эксплуатацию жилья в 2008 году был порядка 800 тыс. кв. метров, на сегодняшний день – только 350. Поэтому рынок вторичного жилья начал резко расти в цене. Но на сегодняшний момент существует много новых проектов, которые находятся на разных этапах строительства, поэтому, я думаю, что через год, а может быть, даже и ранее объем вводимого жилья вырастет, и, соответственно, неравенство между рынками первичного и вторичного жилья станет менее выраженной.

Конечно, на рынке первичного жилья есть определенные риски, связанные с разными схемами привлечения денежных средств для застройщиков: кто-то реализует проекты с помощью долевого участия, кто-то по договорам паенакопления, кто-то предлагает договоры инвестирования, вексельные схемы. Но люди все же не боятся покупать квартиры, они ждут. Но когда их ожидание исчерпано, и созревает какое-то решение, они участвуют и в долевом, и в паевом строительстве.

Наибольшим спросом пользуется жилье эконом-сегмента, которое либо находится в отдалении, либо имеет небольшую площадь. Это связано с конъюнктурой рынка в отношении различных кредитных организаций: средний пермяк может себе позволить ипотечные продукты в среднем от 1,5 до 2 млн руб.

Жилье бизнес-класса также достаточно серьезно востребовано на сегодняшний момент.

Алексей СУСЛОВ, инженер-строитель с 35-летним стажем:

– Если говорить о загородной недвижимости, конкретно о ее строительстве, – изначально цена зависит от земли, вложений в эту землю, ее месторасположения, от того, насколько эта земля благоустроена. С другой стороны – от цены на стройматериалы. Допустим, лес летом, во время лесных пожаров, стоит намного больше, чем зимой. Сейчас цена резко упала, но к марту опять возрастет.

Рынок элитного жилья сейчас большой популярностью не пользуется. Пример тому – коттеджный поселок «Лукоморье» в районе Полазны, где построили шикарные дома, но заломили цены. И другой случай – года два тому назад там же был сделан коттеджный поселок «Лесная сказка». Подвели сети, сделали, согласно генплану, лесосводку, огородили поселок, сделали общий водозабор с водонапорной башней с соблюдением всех санитарных норм, заасфальтировали дороги. Оставили на участках площадки под дома. Клиент, желающий приобрести участок, видит, что все коммуникации подведены, у него есть и электричество, и водопровод, и канализация, подъездная дорога. И покупает этот участок по оптимальной цене, так как никаких домин, неизвестно как и кем построенных, на нем нет, то есть цена не завышена.

Юлия КОНЕВА, риэлтор агентства недвижимости «Надежда»:

– Конечно же, спрос более высок на вторичное жилье, потому что его покупка безопасней покупки жилья в новостройке. Дело в том, что обманутые дольщики, и люди вообще, боятся покупать жилье в новостройках, покупают, только если 70-80% построено. В новостройках на начальном этапе строительства, конечно, привлекает очень низкая цена – можно продать свою «двушку» и купить «трешку». Но ведь не факт, что этот дом вообще достроится. И люди не хотят годами ждать, переживать, они покупают то, что надежнее. В нашем агентстве мы сразу предупреждаем, что, если клиент хочет купить жилье в новостройке, он рискует.

В то же время, покупая в новостройке, люди часто надеются на престижность застройщика, думают, что он точно не может обанкротиться. Может. Замораживают счета из-за долгов, дома сдаются, но жильцы не заселяются. Так произошло, например, с домом № 40 по ул. Делегатской, застройщиком которого была компания «Транк». Дом был достроен, но «Сбербанк» наложил арест на счета из-за долгов «Транка», люди не получили свое жилье. Те, кто покупал там квартиры через агентства, свои деньги отсудить смогли, а те, кто покупал напрямую у застройщика, остались и без денег, и без жилья. Со «вторичкой», разумеется, таких проблем не возникает.

Рост цен происходит из-за того, что идет мощное сокращение предложения. Чем выше конкуренция, тем ниже цена. А у нас в Перми конкуренции нет вообще. Например, сдали хороший дом, жилье в нем раскупили, осталась одна квартира – конечно, цена на нее будет завышена. И люди будут покупать, переплачивая миллионы, потому что хотят квартиру именно в этом доме. А если бы в этом доме продавалось хотя бы 5 квартир, возник бы торг, цена бы сразу упала. Но выбора нет.

Также бытует мнение, что цена растет из-за того, что завышают ее риэлторы. Но это не так. Можно сравнить цены застройщиков и наши – они одинаковые. Дело в том, что комиссионные риэлторам платят застройщики – чем быстрее риэлторы продадут площади, тем скорее дом будет сдан, что, конечно же, выгодно сказывается на их репутации.

Брюзжание рынка

КОММЕНТАРИИ