Деньги из воздуха

Чтобы эта статья не была воспринята как сигнал к действию, чтобы дети лейтенанта Шмидта мгновенно не размножились, обращаемся к прокуратуре: возьмите на заметку.

«Как это прекрасно – иметь хотя бы горсточку собственной земли!» Сергей Довлатов

Тень земли

А владеть целым гектаром – еще более прекрасно. А уж несколькими гектарами – вообще сказка. Земля – верное средство обогащения чиновников, депутатов и приближенных к ним – связями или взятками – людей. Все знают, что если речь о земле, значит, что-то нечисто. Некоторые знают о действующих схемах получения земельных участков; и еще меньше народу на этом зарабатывает.

Зато последствия расхлебывать приходится всем… Участки под застройку дорожают теми же темпами, что и готовая недвижимость, – и даже с опережением. Пакет разрешительных документов стоит не меньше 10% продажной цены будущей недвижимости. При этом за основу расчетов берется нынешний ценовой уровень, а на рынок объекты поступят через два-три года. Таким образом, стоимость квартир и домов 2010 года постройки фактически определяется сегодняшними ценами на землю.

Земля – это взятки и многочисленные нарушения. Они напрямую отражаются на благосостоянии населения: спекулятивные процессы с землей в итоге приводят к подорожанию жилья, которое на ней строится. Земельный рынок вынужден скрываться в тени. Помочь могли бы хорошие – честные и доскональные – проверки прокуратуры, нужные законы. Но этого не происходит. Люди, которые имеют отношение к созданию, соблюдению и изменению земельного законодательства, одновременно являются главными паразитами земельного рынка.

Теория на пермской практике

Самый очевидный способ получения площадки – участие в аукционах. На них действительно может прийти и поторговаться любой желающий, но благополучный исход для чужака более чем сомнителен. Аукционы устраиваются под определенного победителя. Как правило, площадку получает компания, у которой уже есть договоренность, но нужно соблюсти формальности. Все лакомые куски достаются заранее известным компаниям. Как правило, это участки в центре Перми, вокруг города. Участки с большим количеством обременений (например, с крупной транспортной развязкой или требующие рас-селения) «подвисают» – например, микрорайон Камская долина. Когда-нибудь они будут куплены – когда не останется «легких» площадок, требующих меньших инвестиционных затрат.

Вот как примерно проходит конкурс (названия организаций изменены): проводится аукцион на освоение площадки с участием ООО «Ночь», ООО «День», ООО «Вечер», за которыми стоят одни и те же люди, имеющие непосредственный контакт с лицом, принимающим решение в городской администрации. Выигрывает аукцион, например, ООО «Вечер». Далее «Вечер» с оформленными на него документами на застройку участка продается по договорной цене застройщику второго эшелона, не имеющему необходимого пакета документов или с ограниченным доступом к ресурсам.

Другая возможность получить площадку – приобрести ее вместе с исходной разрешительной документацией на вторичном рынке (у «Вечера», который «победил» на аукционе). Но это, естественно, дороже. Площадки перепродаются по цене, в несколько раз превышающей исходную. Образование вторичного рынка связано с дефицитом строительных площадок. При этом большинство предложений на нем является проблемным с юридической точки зрения, а также в плане сроков и условий реализации. На вторичном рынке, по оценкам застройщиков, как минимум 90% неэффективных предложений.

Третий способ получения площадки – приобретение права собственности на здание, подлежащее реконструкции, или на предприятие, на месте которого можно построить жилой или коммерческий объект. Так, по всей видимости, поступили, с «Морионом». Обычно такие предложения поступают девелоперам не от первоначальных собственников предприятий, а от коммерческих структур, которые уже оформили на себя права собственности с целью перепродажи.

Четвертый – это печально известная в Перми площадка под гипермаркетами «Семья». Говорят, придет вор – хотя бы стены оставит. А уж если придет огонь… не увидать ни стен, ни окон, зато появятся большие зеленые магазины.

Не расплодились бы…

Однако даже «свои» могут столкнуться с неожиданностями на конкурсе. «На рынке работают рейдеры, которые отслеживают аукционы и подают заявки на участие в них, – рассказывает наш собеседник из Пермского района, пожелавший остаться неизвестным. – Далее участнику аукциона поступает предложение заплатить отступные за отзыв заявки, в противном случае будет реальный аукцион, где цена может вырасти в несколько раз. Мне лично известно несколько случаев, когда компании-за-стройщики платили шантажистам в подобных ситуациях». Это возможно, если рейдеры имеют связи в конкурсной комиссии, лицензию на строительство и какую-то «крышу».

О забавном способе зарабатывания денег на аукционах по продаже земельных участков рассказал нам сам «зарабатыватель». Конечно, на условиях анонимности. Итак, в Пермском районе по вторникам проходят аукционы по распределению земельных площадок. У супружеской четы N есть лицензия на строительную деятельность, что-то там еще из нужных бумаг, плюс смекалка. Когда назначается аукцион по продаже чего-нибудь интересного, например, земли в Хохловке, Песьянке, Усть-Качке, Фролах и на арену выходят серьезные строительные компании с целью приобретения участка для строительства, супруги N тут как тут. В коридоре, рядом с кабинетом, за дверями которого будет проходить аукцион. Находчивые муж и жена «взвинчивают» цену на участок, предлагая, естественно, все больше. А в перерыве подходят к солидным представителям солидных строительных корпораций и просят «отступные»: от 50 тысяч рублей и выше… Мол, вы, ребята, нам наличку, и нас здесь вроде и не было вовсе.

Наша беседа с одним из таких же «профи»:

– Вы не боитесь?

– Чего? Ни под одну статью ни одного Кодекса наши действия не попадают.

– А если не по Кодексам решат разобраться…

– Ну, не такие уж у нас гангстерские времена (смеется). Да и найдется на каждую силу другая сила.

– А если выиграете?

– Случалось. Потом выяснилось, что у нас нет ничего подходящего для осуществления такой крупной строительной деятельности. Итоги аукциона были пересмотрены. Но это пару раз. В большинстве случаев строители очень дорожат временем и средствами. Хотя был такой случай: представитель одной компании уперся, цена уже выше некуда – а он одно свое: «Нет, лучше переплачу втридорога, чем вам деньги отдавать». Это право каждого – переплатить.

– Вас называют шантажистами?

– Наши действия не подпадают ни под «шантаж», ни под «вымогательство», поверьте мне.

– Сколько вы так зарабатываете?

– По-божески. До четырехсот тысяч в месяц.

На стене нового дома во Фролах красуется надпись: «Никакой войны, кроме классовой». Кто «за», если она будет направлена против таких вот, «по-божески» зарабатывающих? Деньги из воздуха.