Совместный проект «ПО» и Пермского Торгового Дома Недвижимости
Подводя итоги осенних месяцев, следует отметить, что, в целом, осень 2004 года оказалась для пермского рынка жилья необычайно живой. В середине ноября текущего года специалисты зафиксировали очередной рекорд рынка: впервые средняя стоимость 1 кв. метра в новом или строящемся доме превысила порог в 20 тыс. рублей. В начале декабря средняя цена предложения на первичном рынке достигла отметки 20 590 руб./кв. м, а на вторичном находится на уровне 17 940 руб./кв. м. Максимальная цена предложения квартир в новых домах центральной части города уже превысила 50 тыс. руб./кв. м. Как и прогнозировали аналитики рынка недвижимости, осенью текущего года стремительно дорожает жилье в новых и строящихся домах. Только за осенние месяцы жилье первичного рынка, опередив все прогнозы, подорожало в среднем на 21%, в то время как вторичное жилье дорожало почти в два раза медленнее. Пик осеннего оживления в этом году пришелся на октябрь, когда средние цены на новое жилье выросли в среднем на 10% и перешагнули порог сначала в 18, а в середине месяца - в 19 тыс. руб. за 1 кв. м.
Ноябрь текущего года оказался чуть более спокойным. По данным Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости, квартиры в новых и строящихся домах подорожали в среднем на 4,43%, жилье вторичного рынка - на 1,60%.
По сравнению с началом года пермское жилье подорожало в среднем на 50%, тогда как прирост цен отдельных категорий квартир достиг 70%.
На протяжении последнего месяца разрыв средних цен на новое и вторичное жилье сохраняется на уровне 15%, что свидетельствует о сохраняющейся возможности выгодно реализовать вторичное жилье и приобрести квартиру на первичном рынке. Однако, несмотря на 40%-ный прирост предложения по отношению к уровню августа текущего года, имеющееся предложение не в состоянии удовлетворить имеющийся спрос. Расширяющееся строительство также пока не в состоянии предоставить значительный выбор потенциальным покупателям - наиболее привлекательные квартиры (как правило, малокомнатные, оптимальных размеров и планировки) раскупаются еще на самой ранней стадии строительства.
По данным Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости, по итогам осени максимальный спрос сместился из категории однокомнатных квартир (с 40% в августе до 25% в ноябре) в сторону двух- и трехкомнатных квартир, доля спроса которых к концу осени достигла 37% и 32% соответственно. В результате изменения структуры спроса именно двухкомнатные квартиры стали лидером повышения цен - за 3 осенних месяца квартиры этой категории подорожали в среднем чуть более чем на 25%.
Проанализировав ситуацию, специалисты пришли к выводу, что пермское жилье дорожает опережающими темпами. Даже в Москве и Санкт-Петербурге на протяжении последних 6 месяцев отмечается некоторое затишье. К зиме 2004 г. средняя цена 1 кв. метра жилья в Москве находится на уровне 60 тыс. руб., в Санкт-Петербурге - порядка 33 тысяч. Таким образом, цены на московские квартиры в среднем в 3 раза выше пермских, а жилье в Санкт-Петербурге дороже в полтора раза.
В региональном рейтинге пермское жилье постепенно догоняет лидеров: так, квартиры в соседнем Екатеринбурге, цены на которые еще в январе 2004 г. в среднем на 25% превышали пермские показатели, сейчас практически стоят столько же, сколько в Перми. Причем аналитики отмечают, что стоимость квартир в центре Перми, а также верхний предел цен на пермском рынке превышают аналогичные показатели Екатеринбурга.
По мнению специалистов ПТДН, при сохранении сложившихся тенденций на рынке пермское жилье в ближайшие месяцы выйдет на 3 место по дороговизне (после Москвы и Санкт-Петербурга). При этом аналитики напоминают, что Москва входит в первую десятку городов мира по дороговизне цен на жилье. В настоящее время по сравнению с квартирами в Нью-Йорке, пермское жилье дешевле в среднем в 10 раз, а квартиры в Лондоне - в 20 раз.
Несмотря на очевидный перегрев пермского рынка, в настоящий момент нет объективной, имеющей экономическую подоплеку основы для снижения цен. Экономика России и Пермской области имеет положительную динамику. Нефть, металл и другие ресурсы достигли своих многолетних ценовых максимумов на мировых рынках. Более того, летом происходил отток накоплений из банков и ценных бумаг, часть этих средств неизбежно попала на рынок недвижимости.
В качестве одного из факторов, способных в 2005 г. поддержать спрос на пермском рынке на высоком уровне, аналитики называют ипотеку, которая при более активном развитии может подтолкнуть цены вверх. Однако в настоящее время эксперты не считают ипотечные ресурсы основной угрозой для пермского рынка: при постепенном расширении строительства жилья соответственно притоку долгожданных миллионов по ипотечным схемам значительного влияния на стоимость местного жилья данный фактор не окажет.
Состояние пермского рынка жилья комментирует президент ПТДН Вячеслав ПЕРМЯКОВ:
- Подъем цен, который наблюдали эксперты на протяжении всего 2004 года, является необоснованным и вызван во многом ситуацией на банковском рынке. В следующем году резких скачков цен не будет. Рынок жилья перешел в следующий ценовой интервал, где и задержится на 2-3 месяца. В целом в 2005 г. ожидается стабилизация цен. Уже по последним аналитическим сводкам, активность пермского рынка спадает, и имеющееся предложение начинает превышать спрос.
